Su actitud de "hágalo usted mismo" es encomiable, pero en algún momento, tendrá que contratar a un contratista de reparación de viviendas y pagar a alguien para arreglar algo en su hogar. Habrá situaciones en las que no tenga el tiempo, la inclinación o la habilidad para realizar una reparación en particular o hacer parte del trabajo que necesita hacer. Todos contratamos a alguien para arreglar algo en nuestra casa en algún momento. Lo que encontrará aquí es una guía sobre cuándo y cómo seleccionar un contratista de mantenimiento o reparación de viviendas.
Tipos de Contratistas de Reparación de Casas
Cuando necesite reparaciones en su hogar, generalmente contratará un tipo de especialista llamado "subcontratista" que es diferente a un contratista general (GC) o constructor. Un contratista general o constructor es una compañía que construirá un importante proyecto de renovación o construirá una nueva casa y contratará a todos los subcontratistas especializados individuales.
El GC es el coordinador general de un proyecto más grande y, por lo general, no proporciona la mano de obra necesaria para construir la casa. Eso proviene de los subcontratistas o los "oficios" (oficios de la construcción). En un nuevo hogar o un gran proyecto de reparación o renovación de viviendas, estos submarinos pueden incluir la excavadora, la subconstrucción de concreto, el equipo de carpintería de armazón áspero, el techador , el plomero, el electricista mecánico ( HVAC ), el carpintero de acabado, el pintor, el piso , etc. GC contrata estos los subcontratistas directa y directamente "retienen" sus contratos. Eso significa que trabajan para él y están bajo contrato con él.
Tendría un contrato solo con el GC, no con los subs del GC.
El GC gana dinero marcando los costos de los subcontratistas como un porcentaje del monto de la construcción (común) o como una tarifa global (no tan común). Por esta tarifa profesional, él o ella proporciona la administración y programación de subs, pagando los subs, proporciona supervisión de la construcción, proporciona contenedores de basura, port-a-john, seguros y otras cosas diversas que necesita para construir una casa o construir una adición .
Los subcontratistas ganan dinero cobrando por el trabajo y marcando el material.
El GC es el "generalista" y los subcontratistas son los "especialistas". Cuando necesita arreglar algo específico en su hogar, necesita un especialista, y esa persona es el subcontratista especializado, por ejemplo, un plomero .
Cuando se trata de contratar a alguien para tareas de mantenimiento, muchas personas que hacen este trabajo pueden no ser subcontratistas autorizados. Pueden ser simplemente "un tipo con un camión", por ejemplo, un limpiador de alcantarillas , o un rastrillo de hojas o, a veces, un pintor. Aunque el uso de este tipo de personas puede funcionar, debe tener cuidado ya que existen problemas de mano de obra y problemas de responsabilidad, pero no tendrá la protección legal que tiene cuando utiliza un contratista con licencia . En resumen, evite la tentación por completo y siempre use un contratista con licencia.
Decidir cuándo usar un contratista
Tomar la decisión de usar un contratista es uno que a menudo es personal. Todo se reducirá a la evaluación:
- Su nivel de comodidad con la tarea a mano
- Su tiempo
- su presupuesto
Si se está aventurando más allá de un simple proyecto de reparación de viviendas a nuevas instalaciones técnicamente desafiantes, como agregar circuitos eléctricos o agregar un fregadero, primero debe verificar si se requiere un permiso de su departamento de construcción local.
No necesita un permiso para muchas reparaciones en el hogar, pero es posible que necesite un permiso para "nuevo trabajo", especialmente para electricidad, calefacción, refrigeración y plomería. En algunos casos, el permiso requerirá que un contratista con licencia haga el trabajo para proteger la salud, la seguridad y el bienestar del público. En algunos casos, puede ser necesario que el inspector de construcción local revise su trabajo durante la construcción y después de su finalización.
Si encuentra que no se requiere un contratista con licencia para el permiso o que el trabajo que desea hacer puede estar cubierto por un "Permiso de propietario", entonces debe hacerse tres preguntas:
- ¿Me siento seguro al hacer (o al menos intentarlo cómodamente) esta reparación?
- ¿Las consecuencias son aceptables si me lleva más tiempo hacer el proyecto de lo que anticipo?
- ¿Realmente quiero probar este proyecto?
Si responde "no" a cualquiera de las preguntas anteriores, probablemente debería contratar a un contratista para la reparación. Si respondió "sí" a todos ellos, debe intentarlo y realizar la reparación usted mismo. Esa es la única forma de ganar experiencia y confianza.
Cómo administrar el proyecto
Una vez que decida contratar a un contratista, debe saber cómo administrarlo efectivamente, ya sea un proyecto de reparación de viviendas rápido o un proyecto de renovación de viviendas grandes o una nueva construcción. De cualquier manera, hay algunas pautas a seguir en la gestión del trabajo de cualquier persona que contrate para trabajar en su hogar:
- Contratar a un contratista con licencia y asegurado .
- Define las expectativas de ambas partes (tú y ellos) y gestiona esas expectativas.
- Como mínimo, tenga un documento firmado ( un contrato, o una propuesta firmada y aceptada ) que describa lo que harán por usted (denominado Alcance del trabajo), defina cuánto costará y dónde está el tiempo, defina cuánto tiempo durará. tomará y cuándo comenzarán y terminarán.
- Defina los términos de pago antes de comenzar el trabajo y convierta los términos en parte de su documento firmado.
- Defina sus expectativas y requisitos para la limpieza de su trabajo y la protección de las áreas circundantes como parte del documento firmado (por ejemplo, un techador debe proteger su jardín durante el desgarro del techo y limpiar cualquier residuo).
- Discuta los derechos del contratista para acceder a la casa cuando no esté allí si es necesario, y el uso de su agua, electricidad. (Nota: trate de no tener al contratista en su hogar cuando no esté allí; esto los protege a usted y a ellos).
- Antes de que el contratista comience a trabajar, tenga una conversación amistosa sobre lo que quiere que tengan cuidado si tiene alguna preocupación sobre las cosas.
- Cuando el trabajo está en marcha, generalmente deje al contratista solo. Sea amigable pero no se meta en el camino. Observar casualmente lo que están haciendo. Si le preocupa algo que vea, pregúntele al contratista, pero trate de dejar que hagan su trabajo. Los contratistas se ganan la vida entrando y saliendo de un trabajo de manera eficiente.
- Discuta el "extra": el problema más difícil que puede experimentar es la posible solicitud del contratista de una "Orden de cambio" o "Extra". Esto tiene un costo adicional para usted, por lo que necesita un ámbito de trabajo claramente definido . Una solicitud de una Orden de cambio es razonable solo si el contratista se encuentra con una situación en el proyecto que no fue razonablemente anticipada por él, o si usted modifica su alcance. Si obtiene una solicitud de una Orden de cambio, revísela con el contratista para que no haya problemas. Si se trata de un cambio en el alcance o si le llevó más tiempo debido a algo que usted hizo, debe revisarlo y pagarlo si cree que es justo. Si es algo que siempre fue parte del alcance, tiene una situación más delicada y es posible que deba mantenerse firme según los términos definidos en su documento firmado. ¿Línea de fondo? Si necesita negociar un precio en una orden de cambio que ambos no anticiparon, intente dividir la diferencia con él. La buena comunicación y la imparcialidad contribuyen en gran medida a resolver estos problemas.
- Cuando se complete el trabajo de reparación o mantenimiento, asegúrese de revisar el trabajo, en persona, antes de realizar el pago final al contratista. Asegúrese de que el sitio de trabajo esté limpio como se esperaba y el trabajo se vea bien. No se apresure al pago final por ningún motivo.
- Si estás contento con su trabajo, díselo.
Cómo seleccionar un buen contratista
Esto puede parecer desalentador, pero es bastante sencillo. Intente seleccionar a los contratistas que pueda necesitar con urgencia antes de que los necesite. ¿Por qué? Porque si tiene una reparación de emergencia y necesita encontrar a alguien rápidamente (que también es bueno y justo), no tiene tiempo para pasar por un largo proceso de selección y selección . Lo peor que puede hacer es elegir a alguien de las Páginas Amarillas sin entrevistarlo primero.
La forma más fácil y una de las mejores para seleccionar un posible contratista es obtener referencias de amigos, familiares o un agente de bienes raíces de confianza. Otro buen método es utilizar un servicio gratuito como HomeAdvisor que le permite leer revisiones en tiempo real del trabajo del contratista.
Una vez que tenga algunos nombres, reúnase con ellos, busque "química" o relación y observe su nivel de profesionalismo. La cortesía, el respeto, la puntualidad y la capacidad de comunicarse son algunos de los atributos más importantes que un contratista puede tener junto a su competencia básica. No importa qué tan bueno sea alguien, si no hacen clic en estos puntos, no los contrate.
También debe observar las señales de abuso de sustancias como el alcohol o la marihuana. Si sospecha algo aquí, no contrate al contratista.
Aquí hay una lista de verificación de cosas que debe considerar al seleccionar su contratista .
Utilice clasificaciones de "Mejor", "Bueno", "Bueno", "Aceptable" y "Rechazar" para clasificar algunos de estos elementos.
Obtener los nombres de los posibles contratistas:
- Usted ha tenido una buena experiencia previa personal trabajando con un contratista [BEST]
- Remisión confiable de la experiencia directa de familiares o amigos [BIEN]
- Conoces la reputación del contratista pero no tienes experiencia directa [OK]
- Los encontraste en una asociación comercial o publicidad general [FAIR]
Licencias de contratista estatal (deben proporcionar el número si tienen licencia):
- Con licencia; nunca se ha presentado una queja o se han tomado medidas disciplinarias [BEST]
- Con licencia; no tiene quejas anteriores presentadas por al menos 3 o más años [FAIR]
- Con licencia; quejas actuales o acciones contra ellos en los últimos 3 años [RECHAZAR]
- El contratista no tiene licencia [RECHAZAR]
Seguro de contratista (solicite ver sus certificados) :
- Compensación del trabajador y responsabilidad general [BEST]
- Responsabilidad general solamente (lesiones corporales y daños a la propiedad) [BIEN]
- El contratista no tiene seguro [RECHAZAR]
Longevidad comercial:
- En el negocio más de 10 años con el mismo nombre [BEST]
- En el negocio 5 o más años con el mismo nombre [BUENO]
- En el negocio de 1 a 5 años con el mismo nombre [OK]
- Nuevo negocio menor de 1 año [FAIR]
Estabilidad y permanencia:
- Tiene una oficina de negocios física y dirección [MEJOR]
- Tiene solo una oficina en casa o un servicio de contestador [FAIR]
- Solo contacto por teléfono celular, sin oficina [RECHAZAR]
Verificación de referencia:
- Referencias de corriente previas positivas de al menos 5 clientes [BEST]
- 1 a 4 referencias positivas de clientes anteriores [FAIR]
- No se proporcionaron referencias reales o referencias negativas [RECHAZAR]
Experiencia:
- Se especializa en el trabajo que desea realizar [BEST]
- Puede realizar el trabajo que desee pero también realiza otros tipos de trabajo [OK]
- Poca o ninguna experiencia en el trabajo que desea realizar [RECHAZAR]
Alcance y precio:
- Descripción detallada del alcance del trabajo
- Las suposiciones (si las hay) son claras y precisas
- El contratista NO ofreció descuento para "registrarse ahora"
- El contratista garantizará el trabajo
- Todas las representaciones del contratista verbal están por escrito
- No más del 25% al 33% solicitado por adelantado
- No se requiere pago final hasta que el trabajo esté completo
Obtener ofertas y evaluar una estimación
Este es un aspecto extremadamente importante para contratar con éxito a un contratista. Vamos a descomponerlo:
El alcance del trabajo:
Esto define lo que el contratista está haciendo por usted. Asegúrese de que cubre todas las cosas que desea completar. También debe deletrear cualquier trabajo de preparación, protección de las áreas circundantes, limpieza, etc.
Revisar el alcance del trabajo entre los contratistas es un elemento esencial para evaluar su estimación de oferta. Aquí hay algunas cosas que debe observar en el alcance de diferentes contratistas:
- Pintor: Describa cómo planean preparar la superficie de pintura exterior o interior . Este paso crea o rompe un trabajo de pintura. Defina si están raspando manualmente toda la pintura suelta (mejor), lave el exterior con fuerza (tenga cuidado ya que esto puede dañar las áreas circundantes y debe esperar a que la pared se seque completamente antes de continuar con el trabajo), imprimación (mejor), imprimación puntual ( DE ACUERDO). Defina la cantidad de capas de pintura propuestas y la marca y calidad de la pintura, etc. Asegúrese de que protejan las áreas circundantes y limpien cualquier resto.
- Paisajista: No importa lo que digan o lo mucho que descarten este problema, asegúrese de que comprendan que quiere que sus arbustos y bolas de raíz de los árboles se siembren debajo del suelo. No acepte hacer un agujero poco profundo, luego coloque la planta y rodee el cepellón con un montículo de tierra y mantillo. Asegúrese de que retiren el cable alrededor del cepellón o desaten el bramante y coloque el cepellón completamente en el suelo hasta que solo alrededor de 6 "se extienda por encima del suelo. Asegúrese de que también garanticen la instalación y la vida útil de la planta durante un período de tiempo específico. Comprenda sus responsabilidades para regar.
- Techador: los techos raramente tienen fugas debido a fallas en las tejas, se filtran por fallas intermitentes . Lo que normalmente no puede ver es donde entra el agua. Asegúrese de que especifiquen dónde se usa el flash. Preocúpese y repase cómo muestran una esquina exterior de una chimenea o pared. En una casa de ladrillo, es mejor cortar las juntas de ladrillo para el tapajuntas y luego sellar la junta. Esto es mucho mejor que clavar el tapajuntas en la pared de ladrillo y confiar en el sellador. Si vives en un clima frío, asegúrate de que instalen un protector de hielo / agua de caucho a lo largo de todo el borde del techo que se extiende desde el borde del techo hasta al menos 24 "más allá de la pared exterior. Asegúrate de que protejan tus plantas y arbustos y cualquier escombros diariamente
- Plomero: si es posible, intente negociar un precio fijo por su trabajo. Limpiar un desagüe obstruido a menudo tiene un precio "por pie" de la "serpiente limpiadora" utilizada, pero algunos plomeros dan un precio fijo por este trabajo. Idealmente, debe preseleccionar un limpiador de drenaje para la limpieza del drenaje de emergencia. En pocas palabras, espera pagar un precio superior para llamadas de emergencia.
Qué "es" y "no es" incluido en la oferta:
A veces, un contratista debe hacer concesiones o suposiciones en su oferta, como cantidad de material, acceso a su hogar, etc. Además, a veces especifican lo que excluyen en la oferta. Revise cuidadosamente las suposiciones y exclusiones con el contratista. Plantee cortésmente sobre la razonabilidad de cualquier suposición y exclusión. Si no, estos elementos probablemente se convertirán en una orden de cambio más tarde. Cuando evalúa y compara las ofertas entre contratistas, las suposiciones y exclusiones destacan dónde tiene una manzana y una naranja.
Representaciones del contratista:
Su mayor preocupación aquí es la voluntad del contratista de poner por escrito cualquiera de las representaciones verbales que le hizo para conseguir el trabajo. Si han hecho compromisos orales pero no los ponen por escrito, eso es motivo de rechazo.
Precio:
Busque un precio de contrato que esté bien descompuesto, claro y fácil de entender. Si no está claro, entonces no se han tomado el tiempo para comprender sus requisitos, el alcance del trabajo o el trabajo. No necesariamente haga su selección solo en el precio.
Incentivos:
Es extremadamente importante que el contratista no le ofrezca descuentos o incentivos en efectivo por la firma inmediata del contrato.
Condiciones de pago del contrato:
Solicite que se le facture por correo una vez que se complete el trabajo, pero se espera que la mayoría desee el pago justo después de terminar el trabajo. Si quieren efectivo, esa no es una gran señal. Si se necesitan materiales antes de que el trabajo pueda comenzar (por ejemplo, techador o pintor), quieren un pago inicial para los materiales. Intenta minimizar esta cantidad tanto como puedas. Trate de no pagar más del 33% por adelantado y solo acepte eso con una compañía de gran reputación.
La línea de fondo
Afortunadamente, este resumen proporcionó información útil sobre cómo contratar, gestionar y trabajar con contratistas con éxito. No tenga miedo de pedir ayuda a uno de estos profesionales cuando sea necesario; ese es su trabajo los siete días de la semana.