El programa federal de crédito impositivo para viviendas para personas de bajos ingresos ha tenido éxito desde 1987 al proporcionar a los inquilinos de bajos ingresos apartamentos decentes a un precio asequible. Si está buscando un apartamento en una propiedad de crédito fiscal , hay ciertas cosas que debe saber antes de presentar su solicitud.
Estas son las respuestas a las preguntas más frecuentes sobre el programa federal de crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos.
P: ¿Cuál es el programa de crédito fiscal?
R: El programa de crédito fiscal, también conocido como el "programa federal de crédito tributario para viviendas de bajos ingresos" o simplemente LIHTC, es un popular programa de vivienda asequible que existe desde 1987. A diferencia de la mayoría de los programas de vivienda administrados por HUD, el impuesto el programa de crédito es administrado por el IRS, en coordinación con las agencias estatales de financiamiento de vivienda en todo el país. Los propietarios que participan en el programa pueden reclamar créditos impositivos por 10 años para sus propiedades de crédito fiscal a cambio de alquilar al menos algunos de sus apartamentos a inquilinos de bajos ingresos en una renta restringida.
P: ¿Puedo reclamar un crédito fiscal?
R: No. El programa de crédito fiscal recibe su nombre porque los propietarios de propiedades participantes reciben valiosos créditos impositivos a cambio de mantener sus edificios a precios asequibles. Como inquilino de una propiedad de crédito fiscal , el beneficio que recibe viene en la forma de renta restringida, asumiendo que es elegible para ingresos.
P: ¿Como parte del ingreso del hogar, se cuentan las anualidades?
R: Si tiene una pensión u otra anualidad, hay buenas posibilidades de que deba ser contabilizada de alguna manera como parte de los ingresos de su hogar. Cómo un arrendador debe determinar cómo tratar una renta vitalicia que tiene (o que puede establecer después de firmar un contrato de arrendamiento de un apartamento de bajos ingresos en una propiedad de crédito fiscal) depende de si tiene derecho a retirar el saldo de la renta vitalicia. anualidad y si ya está recibiendo pagos.
Si ya ha comenzado a recibir pagos, el propietario deberá preguntarle a su agente si tiene derecho a retirar el saldo de la anualidad. Si tiene este derecho, entonces el propietario debe tratar su anualidad como un activo.
Además, una vez que haya comenzado a recibir pagos de anualidades, normalmente no puede convertirlo en una suma global de efectivo. Si esa es su situación, sus pagos regulares serán tratados como ingresos por parte de su propietario.
Espere que su arrendador necesite verificar si tiene derecho a retirar el saldo (incluso si se imponen penalizaciones), cuál es la base sobre la cual se espera que crezca la anualidad en el próximo año, cualquier cargo por entrega o multa por retiro anticipado , y la tasa impositiva y la multa impositiva que corresponderían si retirara el saldo completo de su anualidad.
P: ¿Los fideicomisos se cuentan como parte de los ingresos del hogar?
R: Los fideicomisos a menudo se cuentan de alguna manera como parte de los ingresos del hogar. La forma en que un propietario debe determinar cómo tratar un fideicomiso que usted tiene (o que puede establecer después de firmar un contrato de arrendamiento de un apartamento de bajos ingresos en una propiedad de crédito fiscal) depende de si tiene acceso al principal en la cuenta o el ingreso de la cuenta.
P: ¿Los activos se cuentan como ingresos?
R: No. Los activos en sí mismos no se cuentan como ingresos, sin embargo, cualquier ingreso que genere un activo normalmente se cuenta al determinar la elegibilidad de ingresos de un hogar ... Leer más
P: ¿Los propietarios verifican el ingreso?
A: Sí. Si está considerando solicitar un apartamento de bajos ingresos en una propiedad de crédito fiscal, espere que el propietario o el administrador de la propiedad necesite una verificación de ingresos y activos. El programa de crédito fiscal requiere específicamente verificación, dado cuánto está en juego ... Leer más
P: ¿Cómo se calcula exactamente mi alquiler?
R: El alquiler se calcula en función del número de habitaciones en el departamento y no del número real de personas que viven allí. Su arrendador debe calcular su renta suponiendo que 1.5 ocupantes viven en cada habitación (o un ocupante, en el caso de un estudio).
Por lo tanto, el alquiler de un apartamento de dos habitaciones, por ejemplo, se basaría en tres ocupantes (1,5 x 2 dormitorios) en el apartamento.
El alquiler del crédito fiscal también incluye una asignación de servicios públicos.
La renta máxima que se le puede exigir que pague por una unidad de bajos ingresos en una propiedad de crédito fiscal es 30% de un porcentaje (generalmente 50% o 60%) del ingreso bruto mediano del área (AMGI).
P: ¿La cantidad de personas en mi hogar afecta la elegibilidad?
A: Sí. La cantidad de personas en su hogar afecta si puede calificar para una unidad de bajos ingresos en una propiedad de crédito fiscal. Su hogar debe ganar menos de un cierto porcentaje del ingreso bruto mediano del área (AMGI), que se basa en el tamaño del hogar. Por otro lado, el alquiler del crédito fiscal no se basa en la cantidad real de personas en su departamento.
P: ¿Tendré que firmar un contrato especial?
R: No. El programa de crédito fiscal no requiere que los arrendadores firmen un contrato de arrendamiento especial. Pero puede encontrar un anexo de arrendamiento con una o dos cláusulas específicas del programa de crédito fiscal. Por ejemplo, probablemente pueda esperar una cláusula que le obligue a cooperar con su arrendador para recertificar y verificar sus ingresos cada año, y puede haber un texto que diga que si el propietario se entera de que a sabiendas proporcionó información de ingresos falsa o incompleta al determinar la elegibilidad, este podría ser motivo para rescindir su contrato de arrendamiento.
P: ¿Puedo alquilar mes a mes?
R: Cuando firma por primera vez el contrato de arrendamiento de un apartamento en una propiedad de crédito fiscal, debe ser por un período de al menos seis meses (aunque hay un par de excepciones). Después de eso, usted y su arrendador pueden acordar renovar su contrato cada mes.
P: ¿Habrá inquilinos a precio de mercado en el edificio?
A: Puede haber. Muchas propiedades de crédito impositivo incluyen algunos apartamentos de bajos ingresos y algunos departamentos con tasa de mercado.
P: ¿Me destacaré como de bajos ingresos si hay inquilinos a precio de mercado?
R: No deberías. Se requiere que los propietarios no segreguen los apartamentos de bajo costo y de mercado, y nadie en su propiedad de crédito fiscal debe saber la cantidad de renta que paga a menos que se los informe.
P: ¿Se determinó mi ingreso en base a lo que hice el año pasado?
R: No. Se determina mirando hacia adelante y "anualizando" sus ingresos para el próximo año. Por ejemplo, si gana $ 3,000 al mes en un trabajo, este ingreso se contará como $ 36,000 (12 meses x $ 3,000), incluso si resulta que obtiene un aumento o incluso pierde su trabajo un mes después de mudarse a su apartamento.
P: ¿Cómo cuentan los propietarios el ingreso laboral irregular?
R: Los ingresos de empleo deben incluirse como parte del ingreso familiar, ya sea que el ingreso sea estable o irregular.
Normalmente, los propietarios que participan en el programa de crédito fiscal deben usar las circunstancias actuales de un inquilino para "anualizar" el ingreso, lo que significa incluir un monto que el inquilino espera ganar en los próximos 12 meses, incluso si resulta que el número es mucho mayor o bajo.
P: ¿Me descalificará un acuerdo de divorcio o bienes comunes?
R: No. Un posible inquilino no está descalificado simplemente por tener un acuerdo de divorcio o bienes comunes.
Si bien es posible que su situación de ingresos después de un divorcio lo haga inelegible, tener un acuerdo de divorcio o bienes comunes no son razones válidas para negarse a procesar la solicitud de un solicitante de crédito fiscal o considerar automáticamente que el solicitante no es elegible para ingresos.
P: ¿El alquiler se basa en mis ingresos?
R: No. A diferencia de otros programas de vivienda, el alquiler con crédito fiscal se basa en el ingreso promedio en su condado u otra área local. Este promedio se conoce como el "ingreso bruto medio del área" (AMGI), que HUD actualiza cada año. Su ingreso real es importante cuando se trata de determinar si califica para un apartamento de bajos ingresos en una propiedad de crédito fiscal. Pero la renta real que paga no se basa en sus ingresos.
P: ¿Soy inelegible para otros si gano demasiados ingresos por una propiedad de crédito fiscal?
A: no necesariamente. Aunque cada propiedad de crédito impositivo debe seguir las mismas reglas para determinar la elegibilidad de ingresos, usted puede ganar demasiado por una propiedad de crédito fiscal, pero aún así ser considerado elegible para otros. Esto puede suceder si, por ejemplo, gana el 55% del límite de ingresos. Una propiedad que debe alquilar a inquilinos que ganan no más del 50% de los límites de ingresos lo rechazaría, pero las propiedades que usan la cifra del 60% lo considerarán elegible. Además, los límites de ingresos varían según el condado, por lo que si gana un ingreso demasiado alto para una propiedad, puede tener éxito en otra propiedad que usa límites diferentes.
P: ¿Me pueden desalojar si mi ingreso sube mucho después de mudarme?
R: No debería tener que preocuparse de ser desalojado por revisar los ingresos. Si su ingreso asciende al 140% del ingreso bruto medio del área (AMGI), no hay problema. Si su ingreso aumenta por encima de ese nivel, puede requerir que el propietario tome medidas para asegurarse de que el edificio siga calificando para todos sus créditos fiscales.
En el peor de los casos, el propietario puede (con la notificación adecuada) cambiar su apartamento a la tasa de mercado y perdería el beneficio de su alquiler restringido. Sin embargo, si sus ingresos son tan altos, en realidad no es de bajos ingresos y debería poder pagar el alquiler a precio de mercado. Los propietarios de las propiedades de crédito fiscal solo pueden desalojar a los inquilinos por "buena causa" tal como lo definen las leyes estatales o locales. Esto también significa que su propietario no puede decidir no renovar su contrato de alquiler sin una buena causa.
P: ¿Cada vez que cambia mi ingreso, debo volver a recertificarme?
A: Afortunadamente, no. El programa de crédito fiscal no tiene "recertificaciones provisionales", lo que significa que si cambia de trabajo, obtiene un aumento o compra o vende un activo, no es necesario que calcule y verifique nuevamente sus ingresos. Debería esperar reunirse con la gerencia para volver a certificar sus ingresos una vez al año, generalmente alrededor del aniversario de la firma de su contrato de arrendamiento.
P: Como estudiante, ¿puedo vivir en una propiedad de crédito fiscal?
R: La regla general es que si todos los integrantes de su hogar son estudiantes de tiempo completo, entonces no puede alquilar en una propiedad de crédito fiscal. Entonces, si eres un estudiante de tiempo completo con un compañero de cuarto que va a la escuela a tiempo parcial, entonces estás bien. Si todos en su hogar van a la escuela a tiempo completo, pregúntele a la gerencia si cae en una excepción.
P: ¿Las propiedades de crédito fiscal deben cumplir con las leyes de discriminación?
A: Sí. Las propiedades de crédito fiscal están sujetas a las mismas leyes de vivienda justa que las propiedades convencionales. Además, gracias a un acuerdo entre el HUD, el Departamento del Tesoro y el Departamento de Justicia (DOJ), el IRS puede aprender fácilmente sobre la violación a la vivienda justa del propietario y utilizarla como motivo para el incumplimiento del crédito fiscal. Esto significa que los propietarios en propiedades de crédito fiscal tienen incluso más razones para no discriminar en su contra.
P: ¿Cómo pueden los inquilinos y prospectos obtener más información sobre los requisitos del programa?
R: Los inquilinos y prospectos a menudo tienen preguntas sobre los ingresos y las reglas para las propiedades de crédito fiscal. Además de las respuestas a las preguntas frecuentes que se responden aquí, puede obtener preguntas específicas del estado respondidas por la agencia estatal de financiamiento de vivienda que administra el programa de crédito tributario donde vive. Vea la lista de agencias de financiamiento de las casas estatales .