¿Qué son ellos y quién los necesita?
Al vender una casa, los propietarios tienen la obligación de divulgar ciertos hechos e información sobre su hogar. La mayoría de los estados requieren que los vendedores completen un formulario de divulgación de propiedad por escrito. La mayoría de los formularios consisten en preguntas sobre el hogar y la propiedad.
Conceptos básicos de divulgación
En la mayoría de los estados, los vendedores deben completar este formulario cuando enumeran su hogar o le dan un crédito a los vendedores. Por lo general, las preguntas requieren una respuesta de sí, no o desconocida.
Las preguntas abordan hechos importantes, defectos importantes, divulgaciones federales y divulgaciones especiales. Algunas otras áreas se consideran límite o en el área gris. Los formularios, requisitos, lo que está incluido y otras condiciones varían según el estado.
Hechos materiales
Los hechos materiales incluyen condición, edad, problemas conocidos, cualquier defecto. En esencia, son básicamente aquellas cosas que influirían en la decisión de un comprador de comprar o no la casa, así como también el precio y los términos que ofrecen. Una vez más, los detalles varían según el estado, en términos de lo que está incluido. Estas divulgaciones se refieren a defectos conocidos. Son cosas que los propietarios saben que existen o que deberían saber porque son razonablemente aparentes.
Los defectos mayores son obviamente mucho más fáciles de determinar. Si su hogar se inunda, eso debe ser revelado. Si sabe que el sistema eléctrico de su casa no cumple con el código, debe ser revelado.
También se deben tener en cuenta las reparaciones que haya completado, así como las mejoras y actualizaciones.
Elizabeth Weintraub, Experta en compra / venta de viviendas, es un excelente punto en su artículo, Información a revelar sobre el hogar y Hechos relevantes. Ella declara que no usaría el término "reparación" porque eso implica que el problema fue reparado. Ella recomienda simplemente explicar brevemente lo que sucedió, cómo lo abordó (ya sea usted o un profesional), y si ha tenido algún problema desde ese momento.
Divulgaciones federales
Las divulgaciones federales son aquellas requeridas por la ley federal. Uno con el que muchos de nosotros estamos familiarizados es la divulgación de plomo. Esto aborda los riesgos de la pintura a base de plomo y se aplica a las casas construidas antes de 1978.
Divulgaciones especiales
Se pueden requerir divulgaciones especiales en ciertos estados o áreas dentro de un estado. Algunas veces esto es parte del formulario de divulgación residencial y otras veces es un documento separado. Aborda las condiciones en el área que podrían afectar la casa o la propiedad. Los ejemplos comunes incluyen una casa ubicada en una zona de inundación, en una línea de falla o a lo largo de una ruta de vuelo de una línea aérea.
También es muy importante recordar que los propietarios deben completar este formulario. Sin excepciones. Un agente no tiene permitido hacer esto para el vendedor a menos que el agente sea, de hecho, el que realmente vende la casa.
Zonas grises
Luego están las áreas grises, aquellas que no tienen leyes y requisitos claros. La mayoría tiende a variar según el estado. Algunos estados requieren que los vendedores divulguen si ocurrió una muerte o un asesinato en el hogar. Otros requieren notificación a los compradores si la casa tiene una reputación de ser perseguido.
La opción para elegir "No conocido" se debe utilizar si realmente no conoce ninguna información sobre la condición.
Esto podría aplicarse a muchas situaciones. Es posible que los compradores no hayan vivido en la casa por mucho tiempo. El hogar puede ser una venta de bienes y está siendo vendido por miembros de la familia que no saben mucho sobre el hogar.
Esta opción también es común en ejecuciones hipotecarias, que puede ser una situación difícil. Los bancos no han vivido en el hogar, por lo que no están al tanto de la información. Además, las ejecuciones hipotecarias a menudo no están en las mejores condiciones, ya sea de propietarios vengativos o vandalismo. En estos casos, ninguna divulgación podría revelar el daño potencial que podría resultar de estas situaciones. En estos casos, y creo en todas las ventas, es fundamental que se inspeccione la casa.
No requerido
Hay ciertas cosas que los vendedores no están obligados a revelar. Por ejemplo, no tienen que decirle por qué se están mudando o si les gustó vivir en el hogar.
Puede obtener más información de su agente o contactando a su estado. Si no se requiere cierta información y usted está debatiendo si la divulga o no, pregúntese cómo se sentiría si se encontrara en esa situación. Si estuviera comprando una casa, ¿querría que el vendedor divulgara esta información? En otros casos, una buena regla empírica es cuando tenga dudas, divulgue la información.
Un último punto para mencionar es que muchos agentes están aconsejando a los vendedores que ofrezcan el crédito en lugar de completar la divulgación. Sienten que es demasiado arriesgado para un vendedor firmar tal declaración que podría tener repercusiones más adelante si los nuevos propietarios (compradores) descubren problemas. Esta es una decisión que debe tomar después de consultar con su agente de bienes raíces y su abogado.